馮檢基指着圖中的港鐵規劃圖表示，南昌站上蓋物業建成後將出現屏風效應。
13屋苑 豪建會所變相發水
業主買樓被迫攤分建築面積
【本報訊】私人屋苑近年多以設備齊全的豪華會所吸引買家，但會所變相令屋苑成 為發水樓。環保觸覺近日進行的調查發現，本港 13個大型屋苑的會所，存在不少誇張及多餘的設施，令業主置業時要攤分及承擔更多的建築面積、被迫買貴樓。該會指出，政府及港鐵近日推出的南昌站等地皮， 仍存在發水會所情況，要求發展局完成發水樓規管措施後，才進行相關招標程序。
記者：蔡建豪
環保觸覺共調查了全港 13個大型屋苑，發現各有誇張或用途不大的會所設施，如長實的東涌映灣園設有攀石場及五個泳池，柏慧豪廷則設有泰式纖體擂台、滑板室及碰碰車場；新地的 YOHO Midtown及珀麗灣則分別設有展覽館及動物園；太古維景灣畔大大小小的泳池達 10個；信置的藍灣半島設置樂隊練習房；盈科大衍的貝沙灣則有藝術廊、酒庫及雪茄室。
887 呎單位變 1100呎
政府容許屋苑 會所有蓋部份的豁免面積，高達獲批建築樓面面積的 5%。各種形式的會所設施亦成為發展商用盡豁免面積的衍生品。由於豁免面積動輒逾 10萬平方呎，位於樓宇低層的會所也越來越大，體積大幅增加，形成一個阻風的「蛋糕式平台」。
環保觸覺亦發現，政府及港鐵新近推出的五幅地皮，包 括南昌站上蓋、東涌、粉嶺、前山谷道及聶歌信山道等，規劃上仍然存在發水會所問題，每幅地皮每名戶主需承擔的發水會所面積最少百多平方呎。以明日截標的南 昌站上蓋項目為例，預計的有蓋會所面積達 14.734萬平方呎，發水後的單位建築面積由 887平方呎增至 1,100平方呎，預期將來每平方呎價高達 1萬元，一般中產階層也沒有能力購入。
《環保觸覺指摘的其他屋苑》
－貝沙灣－
盈科大衍興建的貝沙灣（圖）會所向以豪華著稱，其 中除了設有宴會廳外，還有藝術廊及雪茄室。資料圖片
該會主席譚凱邦批評，盲目擴建會所加劇樓宇發水問題，額外的會所面積攤分成每 戶的建築面積，基本上已托高樓價，業主被迫變相買貴樓。業主入伙後仍要持續支付管理維修費用，偏偏屋苑管理公司多屬發展商的附屬公司，實際只是讓發展商多 賺一筆。至於蛋糕式平台阻礙地面及低層通風，以及會所長時間耗用能源，也加劇熱島效應，賠上環境代價。
－藍灣半島－
藍灣半島是由信置興建的將軍澳名廈（圖），會所中設有樂隊練習房（右圖），但使用率 十分低。
促緩南昌站上蓋招標
可持續發展委員會即將就發水樓問題提交諮詢報告，並提出一系列規管發水樓的措 施供發展局考慮。譚凱邦強調，政府不能再無條件豁免屋苑有蓋會所面積，應以一對一等額寬免形式提供。政府亦應將有蓋會所的豁免上限降低至 3%，藉以減少低層平台的體積。他要求政府暫緩就南昌站項目等工程進行招標，押後至規管發水樓措施出台後。「希望政府知道樓宇用家點諗，家政策過份擺喺 炒樓，唔係住屋。」
－維景灣畔－
太古旗下的將軍澳另一大型屋邨維景灣畔（圖），會所設施最誇張，當中竟有 10個大大小小的泳池（右圖）。
會所設施誇張或用途不大的 13屋苑
映灣園 發展商：長實
誇張/ 用途不大會所設施：溜冰場、高球室、攀石場、沙灘排球場及 5個泳池等
柏慧豪廷 發展商：長實
誇張/用途不大會所設施： 24小時健身室、泰式纖體擂台、滑板室及攀石場等
領峯 發展商：長實
誇張/用途不大會所設施：模型室、保齡球場、宴會廳
名 門 發展商：長實
誇張/用途不大會所設施：宴會廳、寵物室
珀麗灣 發展商：新地
誇張/用途不大會所設施：攀石場、宴會廳 及動物園
YOHO Midtown 發展商：新地
誇張/用途不大會所設施：宴會廳及展覽館
將軍澳中心 發展商： 新地
誇張/用途不大會所設施：保齡球場及遙控車場
維景灣畔 發展商：太古
誇張/用途不大會所設施：十個大大小小泳池
藍 灣半島 發展商：信置
誇張/用途不大會所設施：樂隊練習房
銀湖•天峰 發展商：信置
誇張/用途不大會所設施：宴會廳及獨 立董事大屋
貝沙灣 發展商：盈科大衍
誇張/用途不大會所設施：藝術廊、酒庫及雪茄室
比華利山 發展商：恒基
誇 張/用途不大會所設施：賽車跑道及寵物室
藍天海岸 發展商：香港興業
誇張/用途不大會所設施：保齡球場、樂隊練習房、商務中心
資 料來源：環保觸覺
映灣園會所 兩成設施虛設
【本報訊】位於東涌的長實樓盤映灣園聲稱擁有 61萬平方呎會所，設置溜冰場、高球室、攀石場、沙灘排球場，以及室內室外合共五個泳池等設施，表面上包羅萬有。不過，自 07年起已入住映灣園的業主譚文豪直言，約有 20%會所設施形同虛設，不能開放給住客使用，每月白白支付額外的屋苑管理費。
映灣園會所設施得物無所用
映灣園是長江地產在東涌興建的大型私人屋苑，園內的沙灘排球場長期冷冷清清。
遊 戲室無牌照
譚文豪表示，當初購入偏遠的映灣園，會所是其中一個賣點。「初初諗住會多啲時間留喺度，入去先發覺樣樣唔用得。」他指 會所內原來設有一個小食亭及電腦遊戲室，卻因未有申請相關牌照，入伙至今一直未有開放。他說：「唔明點解發展商起一樣嘢，會攞唔到牌。」即使業主願意更改 設施用途，屋苑管理公司也要待整個屋苑批出入伙紙，諮詢其他業主後才可進行，往往要耗上 5年至 7年的時間。
攀石場及沙灘排球場對住客而言同樣 得物無所用。譚文豪指攀石場必須有認可教練駐場，才可開放予住客使用，聘用一個合資格教練兩小時的費用高達 800元，故使用率非常低。
沙灘排球 場設於停車場的入口外，排球場的圍欄只有約一米高，皮球隨時打到馬路上。他坦言，從未見有住客使用沙灘排球場。
攀石場因沒有合資格教練駐場，使用率奇低。
會所裏設有電腦遊戲室，但至今仍未領到牌照，故一直未能開放。
會所入不敷 支
譚文豪指現時每月支付約 1,300元的管理費，無奈會所根本入不敷支，住客未能享用設施之餘，更要承擔額外的管理維修費用。
長 遠需付龐大管理費
【本報訊】政府容許發展商將屋苑會所有蓋部份的豁免樓面面積，高達獲批樓面面積 5%。為了用盡所有豁免面積，發展商往往在會所加入各種可有可無，或是極盡奢華的設施，務求將屋苑會所塑造成「宮殿」或「園林」。不過，對於作為消費者的 屋苑業主而言，除了被迫買貴樓，長遠要付出巨大的管理及維修費用，填塞會所這個無底深潭。
發展商透過屋苑會所的設施，將屋苑「偽豪宅化」，也是另 一種形式的發水樓。發展商發售單位時，已標明屋苑的會所面積將計入單位的建築面積內，興建會所的成本變相由消費者分擔，業主已被迫買貴樓。政府豁免會所面 積，卻未有監管發展商如何出售，這個漏洞造就了發展商賺錢機會。
增加業主負擔
環保觸覺主席譚凱邦指，無必要的會所設施除了增加業 主負擔，也會令屋苑多出額外建築，阻礙空氣流通，受影響的也是屋苑住客和業主。
有意置業人士應清楚細閱屋苑售樓書列出的單位建築面積，睇樓時也可 順道量度單位面積，對比非實用面積的比例，可加強保障。準業主也應衡量屋苑會所設施的實用性，是否適合自身居住需要，深思熟慮才作出置業決定。
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